C'est avec malheureusement aucune surprise que le Regroupement des Propriétaires d’habitations locatives (RPHL) prend connaissance des taux d'ajustement 2019 de la Régie du logement. Un constat clair qu'aucun effort de changement politique n'est apporté pour corriger les torts de cette méthode désuète.
Le taux de 1.2% d'estimation moyenne suggéré pour un logement non-chauffé est déraisonnable compte tenu des hausses de prix. Le RPHL demande au gouvernement de s'engager, et ce sans délai, à réformer cette méthode de fixation en 2019.
Cette année et plus que jamais, le RPHL recommande aux propriétaires de logements de faire leurs calculs avant d'envoyer les avis de modification au bail.
"Le Gouvernement a abaissé les comptes de taxes scolaires avec la réforme du système de taxation scolaire. Mais cette année de nombreux propriétaires ont reçu un nouveau rôle d'évaluation foncière. À Sherbrooke, les immeubles de 6 logements et plus connaissent une hausse de 6,9%." selon le RPHL.
Le RPHL rappelle également que les baisses de taxes solaires sont différentes d'une région à une autre et certaines ont reçu des baisses très faibles.
Il est important que chaque propriétaire fasse son calcul pour chacun de ses logements car une baisse de taxes ne signifie pas automatiquement une baisse de loyer. Outre les taxes scolaires, il faut prendre en compte les factures d'entretien et les travaux majeurs effectués.
"Propriétaires, ne vous fiez pas sur un taux général ou des estimés pour l'ensemble du Québec, prenez le temps de calculer pour chaque immeuble. Plusieurs auront droit à une hausse de loyer et si ce n'est pas réclamé en 2019, cet argent sera perdu car on ne peut pas réclamer les années suivantes" de conclure le RPHL.
Chaque année, la Régie du logement émet des pourcentages servant au calcul des augmentations des loyers, conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer. Malgré les incohérences des taux et la collecte des frais imposée aux propriétaires, le Gouvernement ne change pas sa ligne directrice envers la Régie du logement et laisse des règlements obsolètes qui les empêchent de bien entretenir leurs logements.
Les locataires, appuyés dans leur idée par les associations de locataires, se fient juste à ces taux.
Mais ce ne sont que des estimations et le propriétaire doit faire ses propres calculs car chaque immeuble est différent avec les taux d'ajustement de loyer annoncés chaque année.
"D'ailleurs selon le communiqué émis ce jour, la Régie du logement rend disponible un tableau qui montre les augmentations accordées par le tribunal de 2013 à 2018 et la moyenne des cas qui ont été portés au tribunal est de 2.8% d’augmentation de loyer. Cela démontre bien que d'émettre des taux d'augmentation négatifs ou ridiculement bas est totalement incohérent avec les hausses réelles de loyer requises pour un immeuble." selon Martin Messier, Président du RPHL.
Travaux majeurs : plus de 35 ans pour amortir son toit alors qu'il sera changé plus d'une fois d'ici là?
Le manque de marge de manœuvre entourant les travaux majeurs a un impact tant sur les finances d'un immeuble que sur sa sécurité.
"Nous revendiquons depuis de nombreuses années un changement complet de la méthode de fixation de loyers et que les travaux soient amortis sur 10 à 12 ans. Une solution simple à ce maigre 2.7% accordé cette année pour les travaux majeurs, qui n'encourage pas la rénovation, serait de permettre aux propriétaires et locataires de s'entendre sur l'augmentation de loyer des années futures, permettre l'étalement des travaux sur 3 ou 4 ans." selon le RPHL.
Actuellement, si un propriétaire ne réclame pas ses dépenses l'année suivante, comme ici en 2019 toutes les dépenses de 2018, il perd le droit de réclamer ses montants après.
2 outils du RPHL pour vos calculs
Formulaire Excel de calcul d'augmentation de loyer RPHL qui vous permettra d'effectuer aisément vos calculs d'augmentation de loyer et de dates d'envoi.
Après le calcul, vous pourrez recevoir par courriel les documents générés automatiquement afin de conserver vos calculs et d'imprimer directement vos avis selon votre choix d'augmentation.
Allez au http://www.rphl.org/calcul-augmentation-de-loyer.aspx
Rappelons, pour finir, que le propriétaire a le fardeau d'ouvrir un dossier à la Régie du logement si le locataire conteste l'avis d'augmentation ou de modification au bail reçu. Le propriétaire devra apporter toutes ses factures et rater une journée de travail pour aller réclamer son dû.
* https://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/actualites/le-calcul-de-l-augmentation-des-loyers-en-2019
Le RPHL existe depuis plus de 35 ans et défend les droits et intérêts des propriétaires de logements locatifs de l'Estrie et de la Haute-Yamaska, tout en offrant une panoplie de services à ses membres, des représentations auprès de divers paliers gouvernementaux, des médias et du public, incluant certains privilèges et rabais.